big-img

Изменения в приобретении квартир у застройщиков. 2019 ДДУ

С 1 июля все застройщики смогут привлекать деньги граждан только через счета эскроу — средства будут зачисляться на специальный банковский счет, откуда застройщик сможет их получить только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир. Новшество касается и проектов, где строительство и продажи начались до 1 июля 2019 года — за некоторыми исключениями (критерии установит правительство).

Что думают о нововведениях застройщики, «КП» рассказал заместитель генерального директора MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, кандидат юридических наук Андрей Кирсанов.

-Изменения помогут гражданам безопаснее покупать квартиры на этапе строительства?

- К сожалению, больного начали лечить до того, как собрали анализы и поставили диагноз. Больного, я имею в виду 214-й закон об участии в долевом строительстве. И нельзя лечить перхоть путем применения гильотины!

Какие причины появления обманутых дольщиков? Скажу свои взгляды по этому поводу.

Первая причина - привлечение денежных средств недобросовестными застройщиками способами, не предусмотренными 214-м законом. Кудасмотрели власти, когда деньги граждан привлекали по предварительным договорам, вексельным схемам и многим другим незаконным способам?

Вторая – самовольное строительство, т.е. строительство без исходно-разрешительной документации. Я вспоминаю ситуацию, где случайно оказался свидетелем разбирательства. Это строительство 17-этажного дома в Московской области на дачных участках. Застройщики-мерзавцы, дольщики-лопухи. А органы местного самоуправления и региональные органы исполнительной власти куда смотрели? 17-этажный дом на дачных участках вырос за один день? Да, доверчивые граждане видят, что строится дом, им предлагают – заплати и получишь в нем квартиру. Ну, граждане и платили. К сожалению, наши граждане видят низкую цену, но не вникают в суть той истории, в которую они ввязываются. Но, наверное, власти тоже можно упрекнуть в том, что не объяснили гражданам те риски, которые их ждут тогда, когда они играют в лотерею.

Еще одна причина появления обманутых дольщиков – это нецелевое расходование денежных средств. На одном из семинаров, который проходил в Москве, наш коллега из Краснодара сказал – а у нас вообще традиция – продал первую квартиру, купил «Гелендваген».

На решение этих основных проблем и должна быть направлена работа по совершенствованию законодательства о долевом строительстве.

- У строительной отрасли к внесенным поправкам много претензий. В чем их суть?

- В третий раз поправки в закон принимают по очень интересной формуле. Эта формула называется «Д в квадрате, Ш в квадрате, П в квадрате» - давай-давай, шуруй-шуруй, потом поправим. Старая бородатая шутка.

С 1 июля следующего года застройщики будут лишены возможности строить за счет успешно реализуемых проектов. Представим себе – добросовестный застройщик осуществляет строительство, успешно продает по договорам участия долевом строительстве, ему верят, он получает эти деньги и вкладывает в строительство. С 1 июля долевое финансирование прекращается. А теперь внимание – вопрос? Вы уверены, что все российские застройщики, даже успешно работающие и вызывающие доверие сегодня у граждан, смогут получить банковское финансирование, чтобы закончить успешно вовремя стройку?

Большой вопрос. Во-первых, это огромные суммы. Во-вторых, не все банки способны и хотят кредитовать. Мало того, параллельно сегодня подготовлен проект изменений указаний Центрального банка – в соответствии с которым вводится классификация застройщиков на четыре группы, от высокой степени надежности до самой низкой. Критерии там таковы, что в первой группе вряд ли кто вообще окажется. Хотя бы потому, что среди критериев, по которым будут оценивать застройщика, это стабильность правового регулирования. Но о какой стабильности правового регулирования можно говорить в условиях постоянно меняющегося законодательства о долевом строительстве?

- Так может, закон и не надо было трогать?

- 214-й закон не критикует только ленивый, но там есть некоторые вещи, которые, действительно из серии – умом Россию не понять, аршином общим не измерить. У этого закона особенная стать: в него можно только верить. Моя вера в возможность «вылечить» закон закончилась и лично я пришел к выводу о том, что этот закон «неремонтопригоден». Там что ни запятая, что ни точка, то масса вопросов. И, если латать этот Тришкин кафтан, то все равно останется Тришкин кафтан. Государство, полагаю, правильно поставило задачу перед профессиональным сообществом и законодателем, что надо решать проблему правового регулирования долевого строительства.

Даже сегодня, когда ввели достаточно жесткие требования к застройщикам, все равно остается масса вопросов. В связи с этим у меня появилось предложение, я его высказал на рабочей группе экспертного совета Комитета по транспорту и строительству в Госдуме. Это предложение заключается в том, что надо разработать закон о специализированных застройщиках и их деятельности, в котором с учетом опыта применения 214-ФЗ сформулировать все требования к такой деятельности.

Надо ли хоронить совсем долевое строительство? Не уверен. Потому что, когда у нас говорят, что на западе нет такого института, это не совсем так. Пример - Германия. Там действует Постановление о маклерах и застройщиках, в соответствии с которым внесенные покупателем денежные средства расходуются поэтапно. Эти этапы очень детально расписаны. Мы это тоже предлагали на протяжении года. Разрешите нам расходовать денежные средства поэтапно со счетов эскроу. Контролируйте. Мы будем выполнять все необходимые требования.

Но это предложение не принято, хотя обсуждалось на разных уровнях. Но почему Германия это может себе позволить, где низкие ставки кредитования, а мы с нашими ставками заоблачными этого позволить себе не можем? А что сегодня получается? Заемщик-дольщик берет ипотечный кредит в банке и платит проценты по ипотечному кредиту. Он эти средства даже не получает, они сразу будут зачислены на счет эскроу. А банк за счет этих средств будет кредитовать застройщика. То есть, банк выдал ипотечный кредит и получает проценты, но эти деньги остались в банке, они из него даже не вышли. И эти же деньги потом будут предоставлены застройщику для осуществления строительства в качестве кредита.

Совершая сделку, оплату по договору следует производить после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, конечно, лучше выбирать надежного застройщика, пользующегося репутацией в регионе.

 

Источник "Комсомольская правда"

17 июля 2019
Каталог предприятий и организаций Справочник предприятий и организаций Севастополя